Coût d’une hypothèque : quels frais prévoir et comment les calculer ?
Laurent Collomb · · 4 min de lecture
Le coût d'une hypothèque représente en moyenne entre 1 % et 2 % du capital emprunté, et il se règle le jour de la signature chez le notaire. Mieux vaut donc l'intégrer à votre apport avant de signer.
Ces frais se répartissent entre les émoluments du notaire et deux taxes reversées à l'État.
Comprendre l’hypothèque : de quoi parle-t-on vraiment ?
Qu'est-ce qu'une garantie hypothécaire ?
La garantie hypothécaire est inscrite auprès du service de la publicité foncière. Elle reste attachée au bien jusqu'au remboursement du prêt, puis elle est levée par une mainlevée.
Hypothèque vs Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) : quelles différences ?
Le PPD est une garantie réservée à l'achat d'un bien, au profit du prêteur qui a financé cet achat. Il est légèrement moins cher, car exonéré de taxe de publicité foncière.
L'hypothèque, elle, peut aussi garantir un prêt qui ne finance pas l'achat du bien. Votre conseiller vérifie avec la banque laquelle des deux s'applique à votre dossier.
Quels sont les différents frais liés à une hypothèque ?
Les émoluments du notaire
Ce sont les honoraires du notaire pour la rédaction et l'inscription de la garantie. Contrairement à une idée répandue, ils ne représentent qu'une fraction minime du total.
La taxe de publicité foncière (TPF)
La taxe de publicité foncière est perçue pour l'inscription de l'hypothèque. Elle est reversée à l'État, et le PPD en est exonéré.
La contribution de sécurité immobilière (CSI)
La contribution de sécurité immobilière rémunère les formalités accomplies par le service de la publicité foncière. Avec la TPF, elle constitue la majeure partie des frais, reversée au Trésor public.
Les frais de mainlevée (en cas de remboursement anticipé)
Les frais de mainlevée annulent officiellement la garantie. Ils interviennent si vous vendez avant la fin du prêt ou si vous le refinancez, et coûtent généralement entre 0,7 % et 1,5 % du capital initial.
Note : ces frais sont à régler comptant à la signature de l'acte authentique. Ils ne sont généralement pas inclus dans le prêt, donc à prévoir dans votre apport personnel.
Comment calculer le coût exact d’une hypothèque ?
Le calcul part d'un pourcentage du capital emprunté. Le montant définitif est confirmé par le notaire.
Notez le capital emprunté indiqué dans l'offre de prêt.
Appliquez la fourchette de 1 % à 2 % pour obtenir une estimation.
Faites confirmer le détail (émoluments, TPF, CSI) par le notaire.
Ajoutez, si besoin, les frais de mainlevée prévisibles en cas de revente ou de refinancement.
Exemple chiffré pour un prêt de 200 000 €
À titre illustratif, appliquons les fourchettes de ce guide à un capital de 200 000 €. Ces chiffres ne constituent ni un devis ni une offre.
Poste | Fourchette | Montant pour 200 000 € |
|---|---|---|
Frais d'hypothèque à la mise en place | 1 % à 2 % | 2 000 € à 4 000 € |
Mainlevée en cas de remboursement anticipé | 0,7 % à 1,5 % | 1 400 € à 3 000 € |
L'impact du montant emprunté sur le coût total
Ces frais étant proportionnels au capital, chaque tranche empruntée en plus augmente la facture. Emprunter 250 000 € au lieu de 200 000 € ajoute, dans la même fourchette, 500 € à 1 000 € de frais d'hypothèque (exemple illustratif).
Dans les dossiers que je vois passer, ajuster le montant à l'essentiel ou accroître l'apport réduit directement ce poste.
Hypothèque ou cautionnement bancaire : que choisir pour réduire les frais ?
La banque propose parfois le choix entre une garantie réelle (hypothèque) et une caution.
Les avantages et inconvénients de la caution (Crédit Logement)
Un organisme de cautionnement comme Crédit Logement se porte garant à la place d'une inscription sur le bien. Le cautionnement est souvent plus économique et évite les frais de mainlevée en fin de prêt.
Son principal inconvénient : il n'est pas accepté par toutes les banques ni pour tous les profils.
Dans quels cas privilégier l'hypothèque ?
L'hypothèque est souvent exigée pour les investissements locatifs et les profils atypiques. Dans ces situations, elle peut être la seule option acceptée par le prêteur.
Note : ARAF est courtier et non prêteur. Nous présentons les offres de nos partenaires bancaires, qui décident de la garantie exigée.
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Active depuis 1999, ARAF est un courtier certifié ORIAS et agréé ACPR. Nous recherchons, avec vous, les conditions négociées via notre réseau partenaire, garantie comprise.
Vous pouvez réaliser une simulation en 2 minutes, sans engagement. Vous obtenez une réponse de principe sous 24 h et un conseiller dédié du premier échange à la signature.
Aucune somme ne peut être perçue avant le déblocage effectif des fonds (art. L. 322-2 du Code de la consommation).
FAQ - Vos questions sur le coût d’une hypothèque
En moyenne, les frais représentent entre 1 % et 2 % du capital emprunté. Ils varient selon les émoluments du notaire, la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière.
Le notaire n'en reçoit qu'une fraction, ses émoluments. L'essentiel est reversé à l'État et au Trésor public sous forme de taxes (TPF et CSI).
Ils interviennent si vous vendez avant la fin du prêt ou le refinancez. Ils annulent la garantie auprès du service de la publicité foncière et coûtent généralement entre 0,7 % et 1,5 % du capital initial.
C'est difficile si la banque l'exige. Vous pouvez opter pour un PPD, légèrement moins cher car exonéré de taxe de publicité foncière, ou vous tourner vers un organisme de cautionnement comme Crédit Logement.
Le cautionnement est souvent plus économique et évite les frais de mainlevée. L'hypothèque est souvent exigée pour les investissements locatifs ou les profils atypiques. Un courtier ARAF peut vous aider à choisir la solution adaptée.
Oui, ils se règlent le jour de la signature de l'acte authentique. Ils ne sont généralement pas inclus dans le prêt et se prévoient dans votre apport personnel.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Sources
Code de la consommation (art. L. 322-2), ORIAS, registre des intermédiaires en assurance, banque et finance
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