Rachat de prêt relais : quelles solutions si votre bien ne se vend pas ?
Laurent Collomb · · 4 min de lecture
Le prêt relais est un crédit adossé à un bien en cours de vente, qui permet d'acheter un nouveau logement avant d'avoir encaissé le prix du précédent. Quand la vente prend plus de temps que prévu, l'échéance approche et il faut envisager un rachat de prêt relais. Plusieurs pistes existent, à étudier au cas par cas.
Comprendre le blocage : pourquoi votre bien immobilier ne se vend-il pas ?
Deux facteurs reviennent le plus souvent dans les dossiers que nous étudions.
Le piège du prix de vente surévalué
Un prix fixé au-dessus de ce que le marché accepte écarte les acheteurs dès les premières semaines. Un avis de valeur réalisé par un professionnel permet de situer le bien par rapport aux ventes récentes du secteur. Ajuster le prix à temps est souvent le premier levier.
La conjoncture du marché immobilier et l'impact des taux
Quand les taux d'intérêt montent, la capacité d'emprunt des acheteurs baisse et les délais de vente peuvent s'allonger. Ce contexte ne dépend pas de vous mais influence le calendrier du relais.
Qu’est-ce qu’un rachat de prêt relais et comment ça marche ?
Le principe de la restructuration de crédit immobilier
La restructuration consiste à reprendre vos crédits en cours, relais compris, pour les regrouper dans un seul financement. Un conseiller analyse la valeur du bien, le capital restant dû et la capacité de remboursement du foyer.
La transformation du prêt relais en prêt classique ou in fine
Le relais peut être remplacé par un prêt classique, remboursé par mensualités, ou par un prêt in fine, où le capital est remboursé à l'échéance et seuls les intérêts sont payés auparavant. Le choix dépend de votre budget et des offres proposées par les partenaires bancaires.
Les différentes alternatives pour sortir de l'impasse du prêt relais
Option | Principe | Contrepartie |
|---|---|---|
Rachat de crédit global | Regrouper relais et autres crédits | Durée plus longue, coût total majoré |
Prorogation | Allonger la durée du relais par avenant | Dépend de l’accord de la banque prêteuse |
Lease-back / réméré | Vendre le bien en conservant son usage | Dernier recours, perte de la propriété |
Le rachat de crédit global (regroupement de crédits)
Le regroupement de crédits réunit le relais et d'autres prêts en une seule mensualité. Il peut s'appuyer sur la valeur du patrimoine immobilier restant, sous réserve d'étude et d'accord des partenaires.
La prorogation ou la renégociation de la durée du relais
C'est la première démarche à tenter : demander un avenant à la banque prêteuse. Les banques acceptent rarement de prolonger au-delà d'une année supplémentaire, et souvent si le prix de vente a été revu.
La vente en "lease-back" ou vente à réméré (dernier recours)
Dans un lease-back, vous vendez le bien et restez locataire. Le réméré prévoit une faculté de rachat ultérieure. Ces montages sont des derniers recours. Leurs conséquences patrimoniales sont lourdes et méritent un avis spécialisé.
Quels sont les avantages du rachat de prêt relais ?
Réduire ses mensualités et retrouver du pouvoir d'achat
En étalant le remboursement, la mensualité peut diminuer et dégager de la marge dans le budget mensuel. Cet allègement a un prix, que nous rappelons toujours.
Note : La diminution du montant des mensualités entraîne l'allongement de la durée de remboursement et majore le coût total du crédit. La réduction dépend de la durée restante des prêts rachetés.</div>
Éviter la vente judiciaire ou la décote massive
Disposer d'un nouveau calendrier évite de vendre dans la précipitation à un prix inférieur au marché. Vous gardez la main sur la stratégie de vente.
Comment monter un dossier de rachat de prêt relais avec ARAF ?
ARAF est un courtier en opérations de banque. Nous présentons des offres de partenaires bancaires et ne sommes pas prêteur. Aucune somme ne peut être perçue avant le déblocage effectif des fonds (art. L. 322-2 du Code de la consommation).
Les critères d'éligibilité et pièces justificatives
Chaque partenaire apprécie le dossier au cas par cas : valeur du bien, capital restant dû, revenus et charges du foyer. Les pièces demandées sont en général les suivantes :
Une pièce d'identité et un justificatif de domicile.
Le contrat du prêt relais et les tableaux d'amortissement des crédits en cours.
Les derniers bulletins de salaire ou justificatifs de revenus et l'avis d'imposition.
Les éléments sur le bien à vendre : mandat de vente, avis de valeur, annonces.
L'accompagnement sur-mesure par un courtier spécialisé
Un conseiller dédié vous suit du premier échange à la signature. Il présente votre dossier aux partenaires adaptés et vous explique chaque contrepartie. Le délai de mise en place varie selon la complexité du dossier et la rapidité de collecte des pièces.
Pour savoir où vous en êtes, vous pouvez réaliser une simulation en 2 minutes, sans engagement.
FAQ - Vos questions sur le rachat de prêt relais
À l'échéance, généralement entre 12 et 24 mois, la banque demande le remboursement du capital. Sans vente, des pénalités ou une vente à un prix moindre peuvent être envisagées. Des solutions existent, comme le rachat de prêt relais ou la prorogation. Puis-je faire un rachat de prêt relais si je suis au chômage ou en CDI précaire ? C'est étudié au cas par cas, sous réserve d'accord des partenaires bancaires. L'analyse repose surtout sur la valeur du patrimoine immobilier restant et la capacité de remboursement globale du foyer. Un courtier présente votre dossier de façon claire et complète. Combien de temps prend la mise en place d'un rachat de prêt relais ? Le délai varie généralement entre 4 et 8 semaines. Il dépend de la complexité du dossier, de la réactivité des banques partenaires et de la rapidité de collecte des pièces. Est-il possible de prolonger un prêt relais directement auprès de ma banque ? Oui, c'est la première démarche à tenter, par avenant au contrat. Les banques acceptent rarement une prolongation au-delà d'un an, et souvent si le prix de vente a été revu. Quel est le coût d'un rachat de prêt relais ? Les frais comprennent généralement les indemnités de remboursement anticipé de l'ancien prêt, les frais de dossier de la nouvelle banque, les frais de garantie (caution ou hypothèque) et les honoraires du courtier.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Sources
Code de la consommation, notamment l'article L. 322-2, ORIAS, registre des intermédiaires en assurance, banque et finance
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